年齢を重ねるにつれ、「老後のお金」や「これからの生活」に不安を感じる方が増えてきます。

住み慣れた自宅を活用して生活資金を得る方法として、リバースモーゲージやリースバックといった制度が、注目を集めています。

しかし、「自宅を担保にして万が一住めなくなったらどうしよう…」といった不安を感じる方も多いかもしれません。また、リバースモーゲージとリースバックの違いがよくわからない、という方も多いのではないでしょうか。

本記事では、リバースモーゲージとリースバックの仕組み、メリット・デメリット、どちらを選ぶべきかについて詳しくみていきましょう。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージは、自宅を担保にして、金融機関から資金を借りられる仕組みです。

借りた資金は生活費などに使え、返済は基本的に契約者が死亡した後に行われます。取扱い先によっては資金使途が限定されるケースもあります。

また、都道府県の社会福祉協議会では、居住用不動産を担保として生活資金を貸し付ける公的リバースモーゲージ「不動産担保型生活資金」制度を実施しています。*

「自宅を担保にしてお金を借りるなんて、なんだか不安・・・」という方もいるかもしれません。

実際、家を手放さずに生活費を得る方法ではあるものの、リバースモーゲージには、メリットもあれば、注意すべきデメリットもあることを知っておくことが大切です。

*参考：知るぽると ｜─ 老後を豊かに過ごすために ─リバースモーゲージという選択肢─｜コラム「不動産担保型生活資金」とは？

リバースモーゲージの特徴とメリット

リバースモーゲージの仕組みの特徴とメリットは以下のとおりです。

リバースモーゲージの大きなメリットは、自宅に住み続けながら、資金を得られることです。自宅を担保にして、手軽に生活資金を確保できるため、移住や引っ越しの手間を避けられます。

また、資金の受け取り方法は金融機関や商品によって異なるものの、一時金での受け取りや定期的な受け取りなどが選択できます。例えば、リフォーム費用に充てたり、年金では足りない生活費を補ったりすることが可能です。

リバースモーゲージの返済は、一般的に契約者が亡くなった後に自宅を売却して行ないます。返済は原則、契約者の死後に自宅を売却して行われるため、生前の返済負担がありません。

リバースモーゲージのデメリットとリスク

リバースモーゲージには安心できる面がある一方で、事前に知っておきたい注意点やリスクもあります。

多くの金融機関では、リバースモーゲージ契約時に推定相続人全員の承諾を求めています。仕組み上、利用者が亡くなった後は自宅を売却して返済するのが基本となるため、住宅は相続財産として残らなくなります。そのため、子どもなどが将来その家を引き継ぐことは、基本的には難しくなります。

ただし、相続人が現金で返済できれば売却を避けることも可能です。将来の相続への影響を踏まえ、家族と十分に話し合ったうえで判断することが重要です。

また、リバースモーゲージは高齢者向けの金融商品であるため、契約時に年齢制限（例：50歳以上など）が設けられていることが多く、誰でも利用できる制度ではない点に注意が必要です。

金融機関によっては、リバースモーゲージの対象物件としてマンションを除外していたり、エリアを限定していたりすることもあります。

リバースモーゲージは、あくまで「借り入れ」である金融商品です。金利や不動産価格の変動により、融資限度額や返済額など契約条件が変更になる可能性もあるので注意が必要です。

リースバックとは？

リースバックは、「今の家に住み続けたいけれど、まとまったお金が必要になった」というときに選ばれる仕組みです。

自宅などの不動産を売却した後、その不動産を賃貸物件として借り続けられます。所有権は買主に移りますが、売却による資金のため、使い道に制限はありません。

売却によって得た資金を生活費や事業資金などに充てたうえで、その後も自宅に住み続けることも可能です。

リースバックの特徴とメリット

リースバックの主な特徴とメリットは、次のとおりです。

リースバックでは、自宅を売却しても、そのまま住み続けることができます。そのため、住み替えに伴う引越しや手続きの手間を省けます。

売却によって得た一時金は、使途が限定されていないため、生活の質を維持しながら急な支出に対応したり、新たな投資に回したりできます。

生活の安定性を保ちながら、資産を活用できる点が魅力的な方法といえます。

リースバックのデメリットとリスク

主なデメリットは以下のとおりです。

リースバックでは、自宅を売却して所有権が移転します。そのため、売却後は賃貸契約を結んで住み続け、家賃を支払わなければなりません。将来的に契約を終了する場合は、別の住まいを検討する必要が出てくることもあります。

また、賃貸契約の更新時に家賃が値上げされたり、契約条件が変更されたりする可能性もあります。

将来的な不安を避けるためには、契約条件を確認し、家賃を含めた家計の見通しを、事前に立てておくことが大切です。

リバースモーゲージとリースバックの違い

どちらが合っているかは、生活の目的やこれからの計画によって変わってきます。ここでは、2つの違いをわかりやすく比較してみました。

リバースモーゲージとリースバックどちらを選ぶべきか？

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも、自宅という資産を活用してお金を得る方法ですが、向いている人や状況がそれぞれ違います。

●     リバースモーゲージが適している場合

今の住まいに住み続けたいという気持ちが強く、安定的な生活資金を確保したいと考えている場合です。特に、今後の生活資金を少しずつ確保しながら、返済の心配を減らしたい人に向いています。ただし、相続の問題や自宅の価値減少などについて事前に把握したうえで対策が必要になります。

●     リースバックが適している場合

一時金を得て生活資金や事業資金に充てたいタイミングでは、リースバックが向いています。住み替えの手間を省きながら、資産を現金化できるメリットが特徴です。ただし、家賃支払いの負担や将来の住まいに対する不安もあるため、長期的な家計の見通しをしっかり立てましょう。

2つの仕組みを比較し、長期的なライフスタイルの変化を十分に考慮し、自分に合った選択をすることが、安心してこれからを暮らすことにつながります。